تولید انبوه مشاوران املاک به جای مسکن - ایران کلام

به گزارش ایران کلام، بررسی ها نشان می دهد طی دوره 1375 تا زمستان امسال درحالی موجودی مسکن کشور رشد 2.5 برابری داشته که طی این مدت تعداد مشاوران املاک 19 برابر شده است.

به گزارش گروه رسانه های ایران کلام به نقل از فرهیختگان، معضلات مسکن در ایران موضوعی نیست که عمق فاجعه آن بر کسی پوشیده باشد. یکی از معضلات اصلی این بخش، این است که برخلاف همه گزاره های قانونی و اخلاقی و برخلاف همه تجربیات جهانی، در ایران قانون گذار و نهاد اجرایی کشور یعنی دولت، این بازار را که درکنار خوراک و پوشاک، اصلی ترین نیاز انسان ها را تامین می کند، به حال خود رها کرده و از ابزارهای اقتصادیاتی و تنظیمی استفاده نمی کند. نمونه شاخص این معضلات، کاهش سهم تقاضاهای مصرفی از 80 درصد در اوایل دهه 60 به 25 درصد و افزایش سهم تقاضاهای سرمایه ای و سفته بازانه از 20 درصد به 75 درصد در سال های اخیر است. افزایش سفته بازی در بازار مسکن درکنار همه عوامل بنیادین اثرگذار بر قیمت مسکن، موجب شده بخش قابل توجهی از تحولات قیمتی بازار مسکن به دست سفته بازان بیفتد. یکی از این زمینه ها، مشاغل فعال در حوزه مسکن و صنف مشاوران املاک است. مشاوران املاک یا همان بنگاهی ها که براساس فلسفه وجودی خود، عامل و واسطه انجام معاملات مسکن در کشور هستند، در برخی موارد با رفتارهای سوء خود نقش چشمگیری در افزایش قیمت مسکن داشته اند. باوجود اینکه هنوز هم بسیاری از مشاوران املاک بر حقوق قانونی و شرعی خود اکتفا می کنند، اما تعداد زیاد مشاوران املاک گواه انحراف جدی در وظایف و تکالیف و عملکرد آنها است. برای نمونه بررسی ها نشان می دهد طی دوره 1375 تا زمستان سال جاری درحالی موجودی مسکن کشور رشد 2.5 برابری داشته که طی این مدت تعداد مشاوران املاک 19 برابر شده است. همچنین بررسی سرانه معاملات اجرا شده در کشور نشان می دهد تا روزهای اخیر در کشورمان 150 هزار و 471 مشاور املاک وجود داشته که با لحاظ تعداد معاملات مسکن و زمین (رهن و اجاره و فروش) طی یک سال منتهی به تابستان سال جاری، به طور میانگین به ازای هر مشاور فقط پنج فقره معامله انجام شده است.

رشد 109 درصدی بنگاه های املاک کشور طی 9 سال

بر اساس آمار های استخراجی تعداد مشاوران املاک در تابستان سال 99 به حدود 150 هزار و 471 مورد رسیده که با توجه به موجودی مسکن و همچنین جمعیت کشور رقم قابل توجهی است. تعداد بنگاه های املاک در سال 90 تقریبا 71 هزار و 916 مورد بوده است که رشد 109 درصدی را در سال های اخیر تجربه کرده است. شاید افزایش قارچ گونه بنگاه های معاملاتی که به وضوح در کوچه و خیابان شهر ها و استان های کشور دیده می شود در نگاه اول به عنوان یک معضل مطرح نشود اما پیشی دریافت تعداد مشاوران از تعداد معاملات مسکن می تواند نشان دهنده رکود سنگین در بازار مسکن باشد. افزایش 109 درصدی بنگاه ها درحالی رقم خورده است که در دهه های اخیر شاهد حضور تقاضا های سفته بازی به جای تقاضای مصرفی در بازار مسکن بوده ایم، به طوری که حجم تقاضای مصرفی درحالی از 80 درصد در دهه 1360 به 25 درصد در سال های اخیر رسیده که طی این مدت تقاضاهای سرمایه ای از 25 درصد به بیش از 75 درصد در سال های اخیر رسیده است. زمانی که تعداد مستاجران کشور تغییری پیدا نکرده و همچنین موجودی مسکن کشور نیز کمتر از 600 هزار واحد تغییر داشته است، افزایش تعداد مشاوران املاک تنها می تواند به معنی افزایش دلالی در این بازار باشد. افزایش تعداد مشاوران املاک بدون پیش نیاز های تحصیلی، کارشناسی و سهل الوصول بودن مجوز های صنفی آن، تبعاتی دارد که درنهایت بازار مسکن کشور را در پدیده سفته بازی ملی-استانی گرفتار خواهد کرد. با وجود فعالیت افراد متخصص و متعهد در این صنف، اما متاسفانه نقش برخی بنگاه ها در قیمت سازی مسکن، افزایش معاملات سفته بازانه و... غیرقابل انکار است، به ویژه اینکه برخی از مشاوران املاک خود در حوزه ساخت وساز نیز فعال بوده و ذی نفعان افزایش سفته بازی و قیمت ها در بازار مسکن هستند.

رشد مشاوران املاک 7 برابر موجودی خانه کشور

یکی از نمونه های جالب توجه تعداد زیاد مشاوران املاک در کشور، مقایسه فرایند رشد تعداد مشاوران املاک با رشد موجودی خانه های کشور است. براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، طی سال های 1375 تا خاتمه تابستان سال 1399 تعداد واحدهای مسکونی کشور (دارای سکنه و خالی) از 10 میلیون و 770 هزار و 112 واحد با رشد 2.5 برابری به 26 میلیون و 803 هزار و 170 واحد در خاتمه تابستان سال جاری رسیده است. اما براساس آمارهای مرکز آمار ایران و اطلاعات درج شده در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور طی این مدت تعداد مشاوران املاک کشور از 8 هزار و 58 مشاور در سال 1375 با رشد 19 برابری به 150 هزار و 471 مشاور رسیده است. این بدین معنی است که طی دوره 1375 تا خاتمه تابستان سال جاری تعداد مشاوران املاک کشور 7.5 برابر موجودی خانه های کشور رشد کرده است. البته تعداد مشاوران املاک ذکرشده صرفا مربوط به مشاوران دارای مجوز رسمی است و اگر آمار غیررسمی ها هم به این اعداد اضافه شود، به اعداد عجیب و غریب تر هم خواهیم رسید. برای نمونه علی مرادزاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد در مهرماه سال 1398 مدعی شده 3 هزار بنگاه غیرمجاز در مشهد فعالیت می کنند. در تهران نیز در سال های گذشته یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک مدعی شده بود 2 هزار مشاور املاک غیرمجاز در این شهر فعالیت می کنند. اما درخصوص سرانه مشاور املاک نیز مقایسه تعداد موجودی املاک با تعداد مشاوران نشان می دهد در سال 1375 به ازای 10 میلیون و 770 هزار خانه در کشور 8 هزار و 85 مشاور وجود داشته است. این بدین معنی است که در سال 1375 به ازای هر مشاور املاک، هزار و 337 ملک در کشور وجود داشته است. این تعداد در سال 1385 به ازای هر مشاور به 486 خانه، در سال 1390 به ازای هر مشاور به 277 ملک و در پاییز سال جاری نیز درمجموع 26 میلیون و 803 هزار و 170 ملک در کشور وجود داشته است که با درنظر دریافت 150 هزار و 471 مشاور املاک، به ازای هر مشاور حالا 178 ملک در کشور وجود دارد.

مناطق آزاد در ردیف اول رشد تعداد مشاوران املاک

نکته جالب دیگر تعداد مشاوران املاک در مناطق آزاد کشور است. تعداد بنگاه ها در این مناطق از 49 مورد در سال 90 به 148 مورد در سال 98 رسیده است که نشان از رشد 202 درصدی تعداد مشاوران املاک در این مناطق دارد. این رشد، مناطق آزاد را رتبه اول رشد تعداد مشاوران املاک طی 9 سال اخیر قرار می دهد. این نکته بسیار قابل تاملی است که مناطق آزاد که با هدف جذب سرمایه گذاری های خارجی، افزایش تولید و صادرات تشکیل شده و معافیت های گسترده اقتصادیاتی هم به آنها اعطا شده، عملا فعالیت آنها به سفته بازی زمین و مسکن منتهی شده است. در این خصوص بررسی شرایط منابع درآمد سازمان های مناطق آزاد نیز این موضوع را به خوبی تایید می کند چراکه براساس آمار و ارقام لایحه بودجه سال 1399 نزدیک به 50 درصد از منابع بودجه ای سازمان مناطق آزاد شامل بخش هایی از درآمدها، واگذاری دارایی های سرمایه ای و عوارض ورود کالاهای تجاری از جهت منطقه به سرزمین اصلی، درآمد حاصل از فروش زمین و مستحدثات و همچنین درآمد حاصل از عوارض ورود کالاست. همان مواردی که اصلا جزء ماموریت های اصلی تاسیس و ایجاد مناطق آزاد در ماده 1 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی نبوده و نیست. همچنین بررسی جزئیات عملکردی ردیف های درآمدی کل سازمان های منطقه آزاد در سال 1396 (آخرین گزارش مستند) نیز نشان می دهد از مجموع 790 میلیارد تومان ردیف های درآمدی این مناطق، 38 درصد مربوط به ردیف های عوارض ورود و خروج کالا و مسافر، 28 درصد مربوط به صدور مجوزها، نزدیک به 14 درصد مربوط به خدمات شهری، 6.8 درصد مربوط به درآمد عمومی واحدهای خاص، 1، 4 درصد مربوط به سایر درآمدها، 4 درصد مربوط به اجاره، 2.4 درصد مربوط به خدمات بندری و فرودگاهی و یک درصد هم مربوط به خدمات انبارداری و لجستیک است. بر این اساس، داده های مذکور نشان می دهد اگرچه هدف از تاسیس مناطق آزاد، تولید، صادرات و جذب سرمایه گذاری خارجی و انتقال فناوری است اما حجم بالای سهم عوارض ورود و خروج، خدمات عمرانی (صدور مجوزها و خدمات شهری) و اجاره در منابع درآمدی مناطق نشان می دهد فعالیت مناطق آزاد ایران عمدتا در بورس بازی زمین و مسکن و خدمات شهری خلاصه شده و رسالت اولیه آنها رو به فراموشی است.

تعداد شگفت انگیز مشاوران املاک در استان های شاقتصادی

براساس آمارهای استخراجی از داده های مرکز آمار ایران و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، تا روزهای اخیر تعداد مشاوران املاک کشور به 150 هزار و 471 واحد رسیده است. از این تعداد، 25 هزار و 554 واحد در استان تهران قرار گرفته است، در رتبه دوم مازندران با 15 هزار و 624 واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوی با 12 هزار و 767 واحد، در رتبه چهارم گیلان با 10 هزار و 249 واحد و آذربایجان شرقی نیز با 10 هزار و 88 واحد در رتبه پنجم قرار گرفته است. قرار دریافت استان های شاقتصادی در رتبه های دوم و چهارم از لحاظ بیشترین مشاور املاک درحالی است که از لحاظ جمعیت، استان های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتیب 5 استان پرجمعیت کشور هستند. گرچه بخشی از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زیاد آنها در استان های شاقتصادی کشور ناشی از رشد بخش گردشگری در این استان ها و افزایش تعداد اجاره ویلا و خانه در این استان ها است، اما تلاش برای تبدیل زمین های کشاورزی به ویلا که برخی مشاوران املاک اتفاقا خود نیز به عنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در این افزایش بی ثاثیر نیست.

به نظر می رسد با نفوذی که برخی از مشاوران املاک سازنده ملک در شهرداری ها و شورای شهر برخی از مناطق شهری دارند، افزایش تعداد مشاوران املاک علاوه بر سفته بازی در بازار زمین و مسکن، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به مسکن و ویلا نیز موثر بوده است. همچنین بررسی تغییرات تعداد مشاوران املاک در دوره 1390 تا زمستان سال جاری نیز نشان می دهد در کنار استان های محروم، استان های مازندران، گیلان و گلستان از سال 90 تا به امروز شاهد افزایش؛ 172، 162 و 142 درصدی در تعداد بنگاه های معاملاتی بوده اند. 10 هزار بنگاه املاکی در استان مازندران طی این 9 سال تاسیس شده است. این تعداد در استان گیلان حدود 6 هزار 340 مورد و در گلستان نیز هزار و 712 مورد بوده است. افزایش 13هزارتایی در تعداد مشاوران املاک در سه استان شاقتصادی کشور در کنار محدودیت های اراضی مسکونی این سه استان قطعا جوابگوی نیاز معاملاتی این همه بنگاه های املاکی و همچنین تقاضای شمال نشینی برخی از هموطنان نخواهد بود، به همین دلیل دو پدیده درخواست های تغییر کاربری اراضی و همچنین پدیده جنگل خواری می تواند از نشانه های افزایش بی حدوحصر تعداد مشاوران املاک باشد. در کنار استان هایی که بیشترین تعداد مشاوران املاک را دارند، استان خراسان جنوبی با 652 مشاور املاک کمترین تعداد مشاوران را پس از مناطق آزاد دارد. ایلام با 688 مشاور املاک در رتبه دوم کمترین تعداد بنگاه های معاملاتی است، در رتبه سوم استان کهگیلویه وبویراحمد با 851 مشاور قرار گرفته است، در رتبه چهارم چهارمحال وبختیاری با 987 بنگاه معاملاتی و در رتبه پنجم نیز استان سیستان وبلوچستان با 1045 بنگاه معاملاتی ایستاده است. یزد با 1121 بنگاه معاملاتی، هرمزگان با 1125، سمنان با 1425 و خراسان شاقتصادی با 1597 بنگاه معاملاتی، از دیگر استان هایی هستند که کمترین تعداد مشاوران املاک در کشور را دارند.

استان های محروم در صدر رشد تعداد بنگاه ها!

یکی از نکات قابل تامل از مقایسه پراکنش استانی تعداد بنگاه های املاک کشور، رشد شگفت انگیز تعداد مشاوران املاک در مناطق محروم و کم برخوردار کشور طی سال های 1390 تا تابستان 1399 است. براین اساس آمارها نشان می دهد طی دوره 1390 تا تابستان 1399 پس از مناطق آزاد که با رشد 200 درصدی در راس رشد تعداد مشاوران املاک قرار گرفته اند، استان های کهگیلویه وبویراحمد، خراسان شاقتصادی، بوشهر، ایلام، کرمانشاه و لرستان به ترتیب با 194، 185، 182، 175، 172 و 168 بیشترین رشد در تعداد مشاوران املاک را طی 9 سال اخیر داشته اند. این ارقام درحالی است که میانگین رشد تعداد مشاوران املاک کشور طی این مدت 109 درصد بوده و در مناطقی این میزان مثلا در هرمزگان 32 درصد، در یزد 57 درصد، در تهران 69 درصد، در خوزستان 77 درصد، در خراسان رضوی 77 درصد، در البرز 84 درصد و در قزوین نیز این میزان 91 درصد بوده است. بالا بودن رشد تعداد مشاوران املاک در استان های محروم نکته قابل توجه این آمارهاست.

افزایش مشاوران در این استان ها بدون افزایش چشمگیر تعداد ساخت وساز ها می تواند این پیام را مخابره کند که سفته بازی در بازار زمین و مسکن از مرکز و استان های پردرآمد به استان های محروم نیز کشیده شده است، این همان اتفاق ناگوار سفته بازی ملی است که در چندین گزارش نسبت به آن هشدار داده است. نمونه این سفته بازی ها در تعداد زیاد دستگیری های اعضای شواری شهرها در کشور نیز آشکار است، افرادی که به واسطه تسهیل سفته بازی زمین و مسکن، تسهیل تبدیل و تغییر کاربری اراضی و... رشوه گرفته یا تخلفات دیگری داشته اند، موید همین موضوع است. نمونه دیگر، افزایش درخواست های تبدیل روستاها به شهر در کشور است، براساس آمارها در سال 1398 تعداد 500 درخواست تبدیل روستا به شهر وجود داشته است، این درخواست در ظاهر برای دسترسی به خدمات شهری و زیرساخت ها است؛ اما بررسی تعداد و رشد جمعیت مناطق شهری کوچک نشان می دهد پس از تبدیل روستاها به شهر، عملا با تغییر نقش روستاها از کشاورزی و تولیدی به خدمات، زمین و مسکن تعیین کننده سرنوشت ساکنان و به ویژه مدیران جدید شهر هستند.

5 معامله به ازای هر مشاور طی یک سال!

هر چند تغییر قیمت ها در بازار مسکن مرتبط با متغیر های کلان اقتصادی مثل؛ نرخ بهره، نقدینگی و... است اما در شکل گیری حباب های قیمتی دوره ای در این بازار نمی توان نقش فعالان آن را انکار کرد. همانطور که در بازاری مثل بورس بازیگران و بازیگردان های سهام ها در افزایش بی دلیل قیمت سهم ها تاثیر گذارند، در بازاری مثل مسکن نیز مشاوران املاک می توانند این نقش را داشته باشند. در واقع عمده مشاوران املاک در موقعیتی خاص می توانند با تشکیل کارتل های اقتصادی، قیمت زمین را در مناطق مورد نظر خود افزایش دهند. در این خصوص، بررسی تعداد سرانه معاملات مسکن و زمین (اجاره و فروش) به ازای هر مشاور املاک مساله مهمی است. در این خصوص بررسی ها از داده های مرکز آمار ایران از کل معاملات رسمی (فروش و اجاره) طی 12 ماهه منتهی به خاتمه تابستان سال جاری در کشور نشان می دهد طی این مدت 756 هزار 765 فقره معامله در کشور اجرا شده که با در نظر دریافت 150 هزار و 471 مشاور املاک رسمی و ثبت شده در کشور، به ازای هر مشاور املاک به طور میانگین 5 فقره معامله به هر کدام خواهد رسید. این تعداد در استان البرز که رتبه اول کشور را دارد، 17 معامله به ازای هر مشاور املاک است. در رتبه دوم هرمزگان با 10 معامله، تهران و خوزستان هر کدام با 9 معامله و بوشهر، قزوین، کردستان و کرمانشاه نیز هر کدام با 6 فقره معامله طی یک سال به ازای هر مشاور املاک در رتبه های بعدی و بالاتر از میانگین کشوری قرار دارند. این تعداد یعنی سرانه معامله به ازای هر مشاور املاک در استان های اصفهان، خراسان جنوبی، خراسان رضوی و سمنان هر کدام فقط یک معامله است. همچنین این تعداد در استان های آذربایجان غربی، اردبیل، چهارمحال و بختیاری، زنجان، کرمان، گیلان و مازندران نیز هر کدام 2 معامله طی یک سال به ازای هر مشاور املاک است. این موارد تایید می کند که مشاوران املاک قطعا نمی توانند با معاملات رسمی و ثبت شده حتی هزینه اجاره واحد صنفی خود را بپردازند. اما اینکه درآمد مشاوران املاک از کجاست، به نظر می رسد معاملات ساعتی املاک، بسازوبفروشی، پروژه های مشارکتی ساخت وساز و ترفندهای دیگر که اتفاقا در تشدید بورس بازی مسکن و زمین نقش بنیادی دارد، از اجزای اصلی درآمدزایی مشاوران املاک در کشور است. نکته قابل تامل اینکه بررسی های میدانی نیز نشان می دهد در حاشیه شهرها و در مناطق خوابگاهی و پیرامون شهرهای بزرگ و همچنین روستاهای متصل به شهرهای بزرگ تعداد مشاوران املاک بسیار قابل توجه است که این موضوع نیز از نشانه های وجود سودهای هنگفت ناشی از تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و بایر به مناطق مسکونی است که اتفاقا فاقد هرگونه شاخص های کیفیت زندگی هم هستند.

اخبار گروه سایر رسانه ها صرفا بازنشر اخبار سایت ها و خبرگزاری هاست و ایران کلام هیچ مسئولیتی در قبال آن ندارد.

بازگشت به صفحه رسانه ها